2026年8月28日，几大部门集体出手，房地产政策一天内井喷式的涌现。好多人只盯着“房贷30年变40年”，有点把政策看窄了。
以后期房会一步步退出市场，这次没有搞一刀切废掉预售，新出让的土地，拿地之后还没有办理建设工程规划许可证的新项目，优先做现房销售。已经拿到规划证的在建老项目，鼓励转现房，不强制，继续搞预售也可以，但新项目要预售的。
现在很多城市都要求封顶预售，新政策又增加了预售的钱和首付银行方的贷款，必须要达到项目竣工验收且通水通电通气通热，之后划款给房企。这相当于以后开发商搞预售没意义了，满足要求和卖现房没有区别。
还有推行现房定金制，开发商拿到施工许可证之后，只能收少量的定金，这笔钱同样纳入到监管里，交付才能解冻。不准玩什么大定、意向金、排号费之类的文字游戏。
后期企业违约了，就从政府监管账户返还。
房企融资端也有变化，过去都是房企内部搞一个资金池，相互腾挪周转。现在实行主办银行制，一个项目对应一家主办银行，双向选择。按照央行和监管总局两部门发的意见，开发贷预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年。
这种主办银行制以单个项目作为风险隔离的单元，切断了过去房企A项目回款后就倒腾去B项目的高周转模式。
很明显，828新政就是用很大力度去尝试打破恒大时代那种高杠杆、高周转旧模式，新政策就是要将买房这件事的风险从购房者转到房企身上。
全面现房交付，交房即交证的时代已经在路上了。
后面房企拿地的时候会更精细的算账，这对热门城市的土拍影响是比较大的。普通中小城市无所谓，反正以前也不咋好买，现在五条腿支持新政，都是现房，来吧。
看出来了吧？新模式下，房地产这个行业逐渐脱离投机属性开始变成制造业了。前期要投入很多钱研发好户型、好房子，才卖得出去收到房款。后面也得认真维护，才能收到物业费。像不像？
再说说个人住房贷款期限最长从30年延长到了40年。刚开始看到这个信息，我第一个反应就是“在降息与贴息之间，只有你选择了延长贷款”。
1999年9月21日，政策允许个人住房贷款期限从20年延长到30年，二十七年之后，再次往后延，变成最长40年。但40年不是让你“少还钱”，而是让你每个月少还一点，但是多还很多年。
3%商贷你贷了100万，按等额本息来算，30年月供是4216块钱，总利息是51.8万。变成40年的话，月供3581块钱，每个月少还635块钱，但总利息达到了71.8万，算一下多付出近20万的利息。
还有不是所有人都能贷满40年，40年只是监管设置的天花板，最终期限是各大商业银行自己审批。
另外，公积金贷款的最高年限依然维持在30年。
银行比那千年的王八还精，借款条件里一直有借款人年龄加贷款期限小于75岁的上限规则，这么算35岁及以下才具备申请40年的基础条件，40岁最多可以申请35年，45岁最多30年。
而且，也不是你想贷多少就能贷出来多少，文件里明确画了红线，把偿债收入比正式写进了官方要求：借款人月房贷支出不能超过月收入的50%；名下所有的债务，包括房贷、车贷、消费贷加起来，总月供不能超过收入的60%。
另外，新政针对阶段性失去收入，还款确实有困难的人，银行也可以市场化协商延后还款，贷款展期，给借款人留下缓冲的余地，不会一上来就断贷、上黑户。
这一点也很重要，只要有余地可谈，普通人是不会冒着法拍风险断供的，大部分人只是为了能有一套遮风挡雨的房子，这个社会上还是老实人多。
828新政下，给房企放款后置，对个人偿债收入比硬性约束，还有个人偿还不上的风险兜底，都是好事情。
和1998年房改、1999年个人住房贷款首次延长、2004年土地招拍挂制度、2008年的4万亿大放水、2015年的棚改、2016年李嘉诚跑路、2020年对房企的三道红线、2021年宇宙第一大房企暴雷一样，我相信2026年的8月28日的新政一定是中国房地产发展历史的里程碑之一。
房子是大宗耐用消费品，房地产要变成制造业了，如果再加点科技和人工智能，没准还能变成先进制造业，嗯，房地产的新模式和新故事又开始了。
以后盖房子的少了，不良资产化债、存量资产盘活和城市更新的春风是不是应该来了？
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